預售屋讓渡書範本、買賣讓渡合約書、預售屋讓渡糾紛在PTT/mobile01評價與討論，在ptt社群跟網路上大家這樣說

各位房版前輩大家好
小魯一事請教

上一篇po文 房仲口中不缺的屋主
由於時間迫在眉梢...壓力變大了
突然變的好心放手成全本魯
就這麼成交了
而且還比我原先出的總價更低成交

=================文長==========================================

問題來了
簽約問題實在複雜...竟然仲介也不懂!根本暈倒

由於簽斡旋時有附加條款
1.契約總價核貸8成否則此契約無效
2.貸款以房貸為主，非使用信貸補足

該屋主同意此兩條情況下簽了斡旋

但是這陣子為了買這間房子
四處走訪跑遍多間銀行多間房仲
10個人有10種不同答案(不管是銀行還是房仲都有完全不同答案)

按理說此種預售屋讓渡應該是
原買方當初與建商簽的買賣合約價金 讓渡給承接方 就是我
EX：
當時合約價金1000萬 但我用1100萬跟原買方承接
這時原本的簽約是3自備/7貸款
亦是說原屋主己付建商300萬 而與銀行貸款700萬
我只能承接原屋主之當時條件
得拿出300自備+(1100-1000)的價差=400萬給原屋主

那麼光是這一點就已經足以讓此契約無效了呀!

後來走訪銀行，
A銀行說，待我買到後會用他們銀行自行鑑價的價金核貸
但是基本8成應該沒問題(前提是本魯的送審資料沒問題)

B銀行說，由於此銀行是當時承辦該建案整批土建融銀行
他們在起造之時就以經對該建案之未來鑑價 就是1000萬
所以我要承接銀行是不會再次重新鑑價的！
頂多是調整貸款成數為2/8 一樣看我條件

C銀行說，我們簽約後要簽一份 預售屋讓渡同意書，
書面載明原買方用1100萬元售予新買方。
然後同樣銀行會進行鑑價取低的，
但是可以貸到85% 40年+3年寬限 約1.7%利
C專員說，他作房貸15年資歷，又辦過無數次的同類型案件

其他甚麼都不懂的銀行我就不多說了

到這邊我心有所屬的當然就是C銀行 因為在跟他對談的過程
發現他實在專業 跟前面AB都截然不同

於是我很立刻聯絡仲介詢問
仲介：
此讓渡同意書等同換約完成
只要一簽完，該預售屋權利即轉換到我名下
同時原買方隻付1/1000的手續費給建商

我：
那這樣如果權利到我名下，
最後又因為我的資歷太差銀行不核貸，
這樣預售屋合約又在我名下，我沒辦法付給建商貸款價金
豈不等於我毀約 賠15%房價
那這樣我簽的契約不就很矛盾?我的契約附件不等於白簽?


仲介:
那可以在簽契約的同時再次加註一條新的附約
若無法順利核貸原買方須無條件再次將預售屋合約收回
不過建商手續費會再次損失，看誰支付

我仔細翻閱預售屋買賣書
發現到有一條款
1.預售屋讓渡需支付1/1000 手續費
2.讓渡僅以1次為限

那麼我承接來了不就等於轉不回去...

我：
難到沒有辦法先簽一份讓渡意向書(意向書是銀行跟我說的)，
然後讓我直接送件辦理貸款嗎?等核貸再辦正式讓渡不行嗎？

因為其實這整個流程都弄得我好亂
1.光是自備款就以經很麻煩了~我必須支付450萬的自備
這筆資金是有的，但本來準備是要裝潢用
2.若銀行順利核貸會撥款原7成給建商/價差給原買方
但我還是得先壓著450現金在原買方身上，倘若銀行核撥
他又不退給我，我就悲劇了！
3.我本來想到的是履保，結果仲介公司竟然沒有履保專戶...我暈倒
感覺現在整個流程超沒保障
4.之所以跟這個仲介簽是因為，他簽專約阿..........


以上文長
懇請有經驗的前輩分享一下經驗吧!感激不盡
預計下周連假前就要約簽約了。

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P大，小弟不懂你意思，什麼是省錢就花大錢？
我都找仲介簽了，也不是私下買賣，
意思是我花仲介費，還得自己在花錢請律師的意思嗎？

推 reuao1110: 嗯嗯...09/11 07:10
推 stock123: 我第一次看到預售屋讓渡 有貸款但書09/11 07:15
→ stock123: 預售屋讓渡 當下就是銀貨兩訖09/11 07:16
→ stock123: 預售屋沒權狀 銀行怎麼估價09/11 07:17
推 sjyang: 名字換了合約就是你的了，換約找代銷或建商。仲介只媒合。09/11 07:18
→ sjyang: 去案場問問，應該還有便宜的可撿。代銷會裝沒了，然後跟你09/11 07:18
→ sjyang: 說剛好有人換大間，把自己的出掉。09/11 07:18
推 reuao1110: 講經驗到時候有問題會不會被吉啊？09/11 07:18
推 stock123: 簽約當下 銀行不可能給答案09/11 07:20
→ stock123: 一定是按照建商當時合約貸款成數換約09/11 07:20
→ stock123: 我遇過的建商都無法更動銀行貸款成數09/11 07:21
推 stock123: C銀行專員 講的 讓人懷疑09/11 07:23
推 omygod: 交屋之後轉貸才有機會貸到你要的成數 原建商銀行不可能09/11 10:18
→ omygod: 換了約 就不可能再換回去 你肯 建商跟原屋主也不肯09/11 10:19
推 pnLin: 找律師問不就好了，想省錢就去花大錢吧09/11 13:21
推 cutybabytw: 度讓是承接原貸款人的貸款。09/11 15:02
推 Ayuu: 有疑慮就不要買反正還沒簽約問題都可以解決在簽約啊不然乾 09/12 01:47
→ Ayuu: 嘛那麼痛苦 09/12 01:47
推 taoist9999: 你又不是買成屋，真正房屋的賣方是建商，你買的是預售 09/12 01:53
→ taoist9999: 屋的權利，而不是成屋。 09/12 01:53
→ taoist9999: 你簽的那些什麼房貸八成否則契約無效，對建商沒有拘束 09/12 01:55
→ taoist9999: 力。 09/12 01:55
→ taoist9999: 依據債之關係相對性原則，你只能向債務人（賣方）請求 09/12 01:57
→ taoist9999: 給付，而不能向債務人以外之人（建商）請求給付。 09/12 01:57
→ taoist9999: 我講的是你跟預售屋權利買賣契約的賣方談的條件，對建 09/12 02:02
→ taoist9999: 商是沒有拘束力的。 09/12 02:03
推 taoist9999: 我認為B銀行講的可能性比較高，因為建案整批貸款不太 09/12 02:06
→ taoist9999: 可能更動的。 09/12 02:06
→ taoist9999: 除非你完全付現金過戶，然後你自己再找C銀行貸款。 09/12 02:07
推 imicky: 預售屋法條有修，換約次數不限1次 09/12 21:38
推 bread1216: 有簽約公證人還怕沒屢保嗎 02/08 23:31